Este cambio es significativo. Tras una segunda mitad de 2025 caracterizada por considerables aumentos en las tasas, tanto bancos públicos como privados han decidido revertir la tendencia. Este ajuste impacta directamente en las cuotas mensuales y mejora la capacidad de compra de aquellas familias que buscan una vivienda.
Federico González Rouco, un economista consultado, explica que el fenómeno va más allá de una simple competencia entre entidades: “No están compitiendo entre sí; están revirtiendo el proceso de suba del año pasado”, comenta. Según él, el momento decisivo llegó después de las elecciones de octubre, cuando la mejora en las expectativas económicas se empezó a reflejar en el mercado financiero y, posteriormente, en el hipotecario.
Entre los bancos que han ajustado sus tasas recientemente se incluye el Banco Hipotecario, que redujo su interés del 10,5% al 9,5%; el Grupo Petersen, que pasó del 12% al 8,9%; el Banco de Corrientes, que disminuyó su tasa del 12% al 9,9%; y el Banco Provincia, que bajó el costo de su financiación hipotecaria del 39,2% al 31,2%.
Otras instituciones que habían comenzado este camino meses atrás son el ICBC, con una tasa preferencial del 6,9% para clientes que acrediten haberes; el BBVA, que ajustó su tasa al 7,5%; Santander, que la lleva del 15% al 9,5%; y Patagonia, que reduce su interés del 14% al 12,5%.
Para comprender qué ocurre actualmente y qué se anticipa para el futuro del mercado inmobiliario, se consultó al gerente de Créditos a la Vivienda del Banco Hipotecario, Diego Gatto. “Las tasas están bajando porque las condiciones económicas están mejorando”, resume.
Gatto indica que la decisión de disminuir el interés de los préstamos está estrechamente relacionada con el comportamiento de las variables macroeconómicas. “La baja va acorde a cómo se dan las condiciones macroeconómicas y considerábamos que debíamos hacer la baja del producto”, agrega.
Sin embargo, detrás de esta reducción hay un componente menos conocido pero crucial para entender el futuro del crédito: la securitización de carteras.
Para que la oferta de crédito incremente de manera significativa, Gatto sostiene que los bancos necesitan vender sus carteras. “El sistema financiero argentino en total no da abasto para cubrir la demanda de créditos a la vivienda por el déficit habitacional que tenemos”, enfatiza.
Esto implica que las entidades venden las hipotecas previamente otorgadas a inversores de largo plazo, como fondos de retiro o seguros de pensión, quienes compran esos préstamos a los bancos. Luego, estos bancos crean un fideicomiso con esos créditos, los convierten en activos financieros y los inyectan al mercado de capitales para obtener ganancias. Así, en vez de esperar 20 o 30 años para que les devuelvan el crédito, obtienen liquidez inmediata y aumentan su capacidad de otorgar nuevos préstamos.
El Banco Hipotecario fue el único que llevó a cabo una securitización hipotecaria durante el ciclo de créditos UVA en 2018. Hoy, Gatto asegura que las condiciones para repetir esa experiencia están cada vez más cerca. “Si todo va bien, probablemente durante el segundo semestre del año se pueda dar esa posibilidad”, anticipa.
Para el ejecutivo, la securitización no es solo una herramienta financiera, sino la clave para que el mercado hipotecario argentino crezca y se expanda. “La participación del crédito hipotecario en Argentina podría multiplicarse por 10”, sostiene.
Aunque reconoce que ese crecimiento no será inmediato, explica que permitiría aumentar considerablemente la oferta de préstamos en los próximos años. “Tenemos mucho por hacer y mucho camino por recorrer”, asegura.
Gatto también menciona que todavía hay margen para seguir reduciendo las tasas, especialmente si avanza el proceso de securitización y la estabilidad económica se afianza.
Sin embargo, subraya que el análisis no debe centrarse exclusivamente en la disminución de las tasas, ya que “hoy los precios de las propiedades aún están bajos en dólares. Si la economía sigue estabilizándose y vuelve el crédito, esos precios pueden comenzar a incrementar”, añade.
El optimismo de Gatto se fundamenta en la estabilidad. A su entender, a medida que la inflación disminuye, la gente pierde el miedo a los productos UVA y se interesa más en la adquisición de vivienda propia. “El crédito hipotecario es el único producto financiero que no puede modificarse por sí mismo; se deben dar las condiciones de mercado necesarias”, explica.
Para él, el objetivo final es que el crédito hipotecario se convierta en una herramienta constante para los argentinos, sin depender de lanzamientos momentáneos. Si las condiciones se mantienen, proyecta que las tasas podrían situarse en niveles del 6% o 7%, análogos a los de otros países de la región con mayor estabilidad económica.
“Si dudás entre hacerlo ahora o esperar, yo opino que hay que hacerlo ahora, porque aunque puedas tener una tasa un poco más alta, el precio de las propiedades es más bajo”, argumenta.
Con un aumento en la demanda, considera que es probable que los precios de los inmuebles, actualmente en niveles históricamente bajos, inicien una tendencia al alza. Para Gatto, el contexto actual representa una oportunidad doble: aprovechar precios accesibles antes de una reactivación completa del mercado.
Esta reactivación, según el ejecutivo, llevará al sector a niveles de participación en el PBI mucho más cercanos a los estándares regionales, superando así el déficit habitacional que enfrenta el país. La digitalización, la estabilidad de precios y la madurez del sistema financiero serán los ejes sobre los cuales se edifique esta nueva etapa del crédito hipotecario en Argentina.
Según datos del Banco Hipotecario, el monto promedio solicitado actualmente se sitúa en los $75 millones, equivalentes a alrededor de US$50.000 al tipo de cambio vigente. En promedio, los compradores financian entre el 50% y el 55% del valor de la propiedad.
En cuanto a los ingresos, una familia necesita demostrar aproximadamente $3,9 millones mensuales para acceder a un préstamo de $35 millones. Sin embargo, el promedio de ingresos de quienes obtienen créditos en esta entidad supera los $5 millones.
Mientras tanto, el banco también avanza en la digitalización de su proceso. De acuerdo a sus datos, el 96% de las familias tramitan su crédito de forma completamente digital y la aprobación puede obtenerse en apenas 10 a 15 días, un plazo fundamental para concretar operaciones inmobiliarias en un mercado que empieza a recobrar dinamismo.
