Con el fin de analizar esta situación, se realizaron simulaciones en el Banco Nación para la adquisición de un inmueble valorado en USD 100.000. Esta entidad permite financiar hasta el 75% del precio, lo que significa que el monto máximo a solicitar ascendería a USD 75.000, equivalente a $112.875.000 al tipo de cambio oficial del Banco Nación, que es de $1.505.
El 25% restante, es decir, $37.625.000, debe ser cubierto por el comprador como un aporte previo. Así, el ahorro previo requerido para un departamento con un valor total de 150.500.000 pesos se traduce en una diferencia considerable. Los ingresos mínimos exigidos para calificar para el crédito dependen de dos variables principales: el plazo de pago seleccionado y si el solicitante recibe su salario a través del Banco Nación.
Para aquellos que perciben sus salarios en esta entidad, las condiciones son más favorables, con una Tasa Nominal Anual del 6% y una Tasa Efectiva Mensual del 0,50%.
En una proyección a 20 años, la cuota mensual inicial se calcula en 972.578 pesos. Dado que el sistema establece que la cuota no debe exceder el 25% de los ingresos del hogar, el ingreso neto requerido para el grupo familiar es de 3.890.313 pesos. Dentro de esta cifra, el titular del crédito debe demostrar ingresos propios de al menos $1.945.157, lo que representa el 50% de lo exigido al grupo familiar.
Si el plazo se amplía a 30 años, la cuota mensual se reduce a $860.051. En este caso, los ingresos requeridos también disminuyen: el grupo familiar necesita demostrar $3.440.202, mientras que el titular debe contar con ingresos mínimos de 1.720.101 pesos. Para ambos plazos, el Costo Financiero Total Nominal Anual se sitúa en 8,40%, y el Costo Financiero Total Efectivo Anual en 8,73%.
Los requerimientos varían para quienes no perciben su salario en el Banco Nación. En estos casos, la Tasa Nominal Anual asciende al 12%, lo que implica cuotas más altas y mayores ingresos requeridos.
En una simulación a 20 años, la cuota alcanza 1.242.851 pesos, y el ingreso neto necesario del grupo familiar es de 4.971.404 pesos, mientras que el titular debe acreditar un mínimo de 2.485.702. Si se extiende el plazo a 30 años, la cuota disminuye a 1.161.046 pesos, pero el grupo familiar todavía debe alcanzar ingresos de 4.644.186 pesos, con un requerimiento mínimo de 2.322.093 pesos para el titular. En esta categoría, el Costo Financiero Total Nominal Anual es de 12,10% para 20 años y 12,09% para 30 años, mientras que el Costo Financiero Total Efectivo Anual llega a 12,80% y 12,79%, respectivamente.
En todos los casos, el principio del cálculo se basa en la misma norma: la cuota no debe superar el 25% del ingreso neto del hogar. Este umbral es fundamental para determinar cuánto se necesita ganar para calificar para el préstamo.
El Banco Nación permite sumar los ingresos de titulares y codeudores para cumplir con el monto exigido, pero es fundamental que el titular aporte al menos la mitad de esa suma. Así, es posible que un solicitante complemente su ingreso familiar con el apoyo de un codeudor, siempre que su propio ingreso cubra un mínimo del 50% del total solicitado.
Este esquema busca asegurar la capacidad de pago durante la vigencia del crédito, ya que las cuotas se ajustan en función de la evolución de la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA). En términos de UVA, el valor de la propiedad se traduce en 73.530,49 unidades, mientras que el monto a cubrir con ahorro propio es de 55.147,87 UVA.
Otro aspecto esencial para acceder al crédito es contar con el ahorro inicial. Dado que el banco financia hasta el 75% del valor de la propiedad, el comprador necesita tener a su disposición el 25% restante antes de iniciar el trámite.
Para un departamento con un precio de USD 100.000, esto se traduce en la necesidad de contar con 37.625.000 pesos como ahorro previo, calculados al tipo de cambio oficial del Banco Nación. Este requisito se suma a la necesidad de ingresos formales y estabilidad laboral que la entidad exige para avanzar en la solicitud.
En conclusión, el acceso al crédito hipotecario se ve influenciado por diversas variables, como el plazo de pago, la relación del solicitante con el banco y la disponibilidad de ahorro previo. Según el escenario evaluado, el ingreso familiar requerido para acceder a un crédito de USD 100.000 puede variar entre $3.440.202 y $4.971.404, mientras que la cuota mensual oscila entre $860.051 y $1.242.851, dependiendo de la vinculación del solicitante con el Banco Nación y del plazo de amortización elegido.
